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Anschlussfinanzierung optimal planen mit TGI
Das Thema Anschlussfinanzierung kommt bei den meisten Eigenheimbesitzern unweigerlich auf. Denn wenn der mit der Bank vereinbarte Festzinssatz ausläuft, ist oft noch eine Restschuld offen, die es abzubezahlen gilt.
Bei rechtzeitiger Vorbereitung besteht hier ein hohes Einsparpotenzial - sowohl von Zeit als auch von barem Geld. Denn nicht nur eine Anpassung an Ihre aktuelle finanzielle Situation kann von Vorteil sein. Auch die Sicherung eines günstigeren Zinssatzes erspart Ihnen im Idealfall einige Kosten, die unter anderem zur schnelleren Tilgung Ihres Kredits genutzt werden können.
Ihr TGI Finanzpartner mit Standorten in Hamburg, Kiel und Flensburg ist für Ihre Fragen rund um die Anschlussfinanzierung da und nimmt sich Zeit, Sie bestmöglich zu beraten.
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Alles Wissenswerte zur Anschlussfinanzierung
Damit Sie auf alle Eventualitäten vorbereitet sind, haben wir die häufigsten Fragen im Zusammenhang mit der Anschlussfinanzierung Ihrer Traumimmobilie zusammengetragen und beantwortet.
Benötige Ich eine Anschlussfinanzierung?
In vielen Fällen läuft der bei Abschluss eines Kredits festgelegte Zinssatz, auch Zinsbindung genannt, noch vor Ende der vollständigen Tilgung aus. Der Zeitraum der Zinsbindung kann dabei variieren und beispielsweise zwischen 5 und 15 Jahren liegen.
Sollte nach der Zinsbindungsfrist noch eine Restschuld bei Ihrer Bank bestehen, die Sie nicht mit einer einmaligen Zahlung begleichen können, gilt es, sich frühzeitig mit dem Thema der Anschlussfinanzierung zu beschäftigen. Der beste Zeitpunkt, mit der Recherche zu beginnen, ist etwa 5 Jahre vor Ende der aktuellen Zinsbindungsfrist. Sie sollten die aktuellen Zinsen stets im Blick behalten und Ihre Optionen prüfen, um kein Einsparpotenzial zu verpassen.
Hier haben wir nochmal auf einen Blick zusammengefasst, wann Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen:
- Die Zinsbildungsfrist des aktuellen Kredits läuft aus und eine Restschuld besteht
- Die Restschuld lässt sich nicht mit einer Einmalzahlung begleichen
- Start der Recherche zu Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung sollte etwa 5 Jahre vor Ende der Zinsbildungsfrist sein
Was muss Ich beim Abschluss einer Anschlussfinanzierung beachten?
Zunächst sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie die Anschlussfinanzierung nicht zwangsläufig bei Ihrer bestehenden Bank abschließen müssen. Informieren Sie sich über mögliche Alternativen und die besten Konditionen. Dabei sind die Finanzexperten von TGI Ihnen gerne behilflich.
Haben Sie eine Anschlussfinanzierung mit einem besseren Zinssatz gefunden, als ihn Ihre Hausbank anbietet, lässt sich in einigen Fällen auch verhandeln. Denn für Ihre Bank ist es natürlich von Vorteil, Sie als Kunden zu halten.
Bei Ihrer Recherche wird Ihnen häufig der Begriff Prolongation unterkommen. Dieser besagt, dass Sie bei Ihrer aktuellen Bank bleiben und die Zinsbedingungen neu verhandeln. Häufig wird keine erneute Bonitätsprüfung vorgenommen. Bei dieser Art der Anschlussfinanzierung kann es von Vorteil sein, die eingangs erwähnte Recherche nach günstigeren Konditionen als Verhandlungsargument parat zu haben, um sich einen möglichst günstigen Zinssatz zu sichern.
Ein weiterer Bereich der Anschlussfinanzierung ist die Umschuldung bzw. Umfinanzierung. Hier entscheiden Sie sich, noch vor Ende bzw. zum Ende des aktuellen Darlehens einen günstigeren Zinssatz bei einer anderen Bank inklusive neuer Bonitätsprüfung anzunehmen. Bei einem vorzeitigen Wechsel entstehen jedoch unter bestimmten Umständen Kosten, die Ihnen Ihre aktuelle Bank in Rechnung stellt. Diese sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung ist zu zahlen, sofern Sie einen Wechsel vor Ablauf von 10 Jahren nach Erhalt der vollen Summe Ihres Baukredits beantragen. Oft gleichen sich diese Kosten durch die günstigeren Zinsen aber im Laufe der Zeit aus. Ein Wechsel zum Ende des Festzinssatzes kostet Sie dagegen nur eine geringe Gebühr für die Grundschuldabtretung an die neue Bank.
In unserem Blogbeitrag zur Anschlussfinanzierung finden Sie weitere Informationen zu den Vor- und Nachteilen der beiden Optionen. Setzen Sie sich auch gerne direkt mit einem unserer Experten in Hamburg, Kiel oder Flensburg in Verbindung.
Die dritte Option der Anschlussfinanzierung stellt das Forward Darlehen dar. Bei einem Forward Darlehen können Sie sich bereits 3-5 Jahre vor Ende Ihrer Zinsbindungsfrist die aktuellen Zinsen sichern. Möglich ist dies sowohl bei Ihrer aktuellen Bank als auch bei einem anderen Anbieter. Das hat den Vorteil, dass Sie sich z.B. durch Marktschwankungen einen günstigen Zinssatz für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung unterzeichnen lassen können.
Grundsätzlich gilt es, vor Abschluss einer Anschlussfinanzierung die eigenen Finanzen auf mögliches Einsparpotenzial zu untersuchen. Hier können ein erhöhtes Einkommen, der Auszug der Kinder, Erbschaften u.v.m. eine Verkürzung von Zeit und/oder Geld bedeuten.
Die wichtigsten Punkte, die es beim Abschluss einer Anschlussfinanzierung zu beachten gilt, finden Sie im Folgenden:
- Sie sind nicht verpflichtet, die Anschlussfinanzierung bei Ihrer bestehenden Bank abzuschließen
- Informieren Sie sich über mögliche Alternativen
- Verhandeln Sie
- Mögliche Wege der Anschlussfinanzierung sind die Prolongation (Verbleib bei der aktuellen Bank mit neuen Zinsbedingungen), Umschuldung/Umfinanzierung (Wechsel der Bank noch vor Ende der Zinsbindungsfrist) und die Aufnahme eines Forward Darlehens (vorzeitige Sicherung eines günstigen Zinssatzes für die Zukunft).
Wie hoch sind die Gebühren für eine Anschlussfinanzierung?
Abhängig davon, für welche Art der Anschlussfinanzierung Sie sich entschieden haben, kommen unterschiedliche Gebühren auf Sie zu.
Bei einer Prolongation entstehen in der Regel keine Kosten, da Sie bei Ihrer aktuellen Bank bleiben und der Verwaltungsaufwand dementsprechend gering ist. Zu beachten ist jedoch, dass Sie ggf. einen höheren Zinssatz als nötig vereinbart haben und somit indirekt dafür zahlen.
Die Umschuldung/Umfinanzierung kostet Sie in jedem Fall die Übertragung der Grundschuld von der alten auf die neue Bank. Hier kann eine höhere Gebühr fällig werden, sofern die alte Grundschuld im Grundbuch gelöscht und die neue eingetragen wird. Die Kosten liegen hier bei etwa 0,2% der Grundschuld für die Löschung und über 0,6% für die Neueintragung. Bei der verwaltungstechnisch weniger aufwändigen Grundschuldabtretung der alten gegenüber der neuen Bank fallen lediglich die 0,2% an, die in einigen Fällen sogar von Ihrem neuen Vertragspartner übernommen werden.
Bei Forward Darlehen kommt die Höhe der Gebühren ganz darauf an, wie frühzeitig vor Ende der Zinsbindungsfrist Sie sich die Zinsen gesichert haben. Zum einen kommt bei einem Wechsel der Bank die genannte Grundschuldabtretung auf Sie zu. Zum anderen berechnet Ihnen Ihre Bank von der Unterzeichnung des Forward Darlehens bis zum Ende der Zinsbindung Ihres aktuellen Darlehens einen Zinsaufschlag. Dieser schwankt von Kreditgeber zu Kreditgeber, liegt aber etwa bei 0,01-0,03% je Monat. Es gilt hierbei, dass dieser Zinsaufschlag höher ausfällt, je länger die Laufzeit bis zum Ende Ihrer aktuellen Finanzierung ist.
Wann ist der beste Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung?
Wie bereits erwähnt, sollten Sie sich so früh wie möglich mit allen Optionen der Anschlussfinanzierung auseinandersetzen. Je nachdem, wie die Zinsprognosen stehen, kann bei der Wahl des geeigneten Zeitpunkts auch entscheidend sein, welche Art der Finanzierung Sie im Blick haben.
Bei der Prolongation können Sie ab einer Restlaufzeit des aktuellen Festzinssatzes von weniger als 12 Monaten eine Anschlussfinanzierung bei Ihrer Bank aushandeln und unterzeichnen. Grundsätzlich kommt die Bank spätestens 3 Monate vor Ablauf mit einem Angebot auf Sie zu. Dieser Zeitraum ist allerdings knapp bemessen, sollten Sie noch andere Angebote zum Vergleich anfordern wollen. Abhängig davon, wie sich der Markt Ihrer Einschätzung nach entwickeln wird, kann ein frühzeitiger oder ein kurzfristiger Vertragsabschluss sinnvoll sein.
Haben Sie eine Umschuldung bzw. Umfinanzierung im Auge, kann sich der beste Zeitpunkt für einen Wechsel an dem Ende der Frist einer rechtmäßig anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung orientieren. Haben Sie beispielsweise einen Festzins für 15 Jahre abgeschlossen, bietet es sich an, durch einen Wechsel nach frühestens 10 Jahren der vollständig ausgezahlten Baugelder diese Zahlung zu umgehen.
Bei einem Forward Darlehen können Sie in einigen Fällen schon 5 Jahre vor Ablauf Ihres aktuellen Darlehens Zinsen festschreiben lassen. Diese Festschreibung ist jedoch mit hohen Gebühren verbunden und lohnt sich nur selten. Ab 3 Jahren vor Ende der Zinsbindungsfrist sollten Sie anfangen, die Zinsen zu beobachten und bei sinkenden Kursen ggf. zuschlagen.
Behalten Sie in jedem Fall den aktuellen Bauzins und Zukunftsprognosen im Auge, um in günstigen Zeiten schnell handeln und sich für eine für Sie geeignete Art der Anschlussfinanzierung entscheiden zu können.
Noch einmal kurz und knapp die besten Zeitpunkte verschiedener Anschlussfinanzierungen zusammengefasst:
- Regelmäßig die Zinsentwicklung und Prognosen im Auge behalten
- Bei der aktullen Bank ab einem Jahr vor Ende des Festzinses ein Angebot einholen und dieses mit anderen Anbietern vergleichen
- Bei frühzeitigen Umschulungen entfallen Vorfälligkeitsentschädigungen 10 Jahre nach Auszahlung der vollen Darlehenssumme
- Die Option von Forward Darlehen a 3 Jahren vor Ende des Vertrages abwägen und den Kurs beobachten
Das Thema Anschlussfinanzierung ist durchaus komplex und auf Anhieb vielleicht nicht für Jedermann greifbar.
TGI Finanzpartner beschäftigt fachkundige und unabhängige Berater, die Ihnen gerne dabei behilflich sind, eine geeignete Strategie zu entwickeln und so den Traum vom Eigenheim auch über die Erstfinanzierung hinaus nicht zum Albtraum werden zu lassen.