Die Wunschimmobilie ist gefunden und für Ihre Finanzierung haben Sie eine Tilgung von 3% eingeplant, so wie es von vielen Experten empfohlen wird. Mit Hilfe einer ersten Finanzierungsberechnung kamen Sie mit einem Zinssatz von 2,5% auf eine Darlehenslaufzeit von ca. 24 Jahren. Leider kommt es manchmal anders als geplant. Das Wunschobjekt ging an einen anderen Interessenten, womit auch die geplante Finanzierung hinfällig wurde.
Nun geht die Suche weiter. Einige Besichtigungen später ist die Freude doppelt so groß! Sie haben ein neues Objekt gefunden und der Zins ist sogar von 2,5% auf 2% gesunken. Mit einer geplanten Tilgung von 3% wären Sie mit Ihrem Darlehen somit noch schneller durch als gedacht. Doch als dann das Finanzierungsangebot kam, konnten Sie es gar nicht glauben. Trotz des gesunkenen Zinssatzes und bei gleicher Tilgung sollen Sie jetzt 25 ½ Jahre für Ihr Darlehen zahlen, das kann doch wohl nicht wahr sein!
Ihr Finanzberater hat jedoch keinen Fehler gemacht und richtig gerechnet. Das vermeintliche Phänomen lässt sich leicht erklären. Ein Annuitätendarlehen hat eine gleichbleibende Darlehensrate (Annuität) Monat für Monat. Die Rate setzt sich aus dem Sollzins und dem anfänglichem Tilgungssatz zusammen, in der Summe ist das der Kapitaldienst. Die monatliche Tilgung wird sofort verrechnet und die Zinsen werden auf die aktuelle Restschuld gezahlt. Aus der Darlehensrate wird also im Lauf der Zeit weniger für Zinsen aufgewendet und die Darlehensrückzahlung wird höher. Bei einem höheren Zinssatz erspart der gleiche Tilgungssatz daher mehr Zinskosten, es bleibt mehr für die Tilgung übrig und sorgt damit für eine schnellere Rückzahlung.
Fazit
Bei sinkendem Zins sollte die Tilgung steigen. Wenn in unserem Beispiel die monatliche Rate nach Zinssenkung gleich hoch bleibt und damit einen Tilgungssatz von 3,5% ermöglicht, verringert sich die Darlehenslaufzeit auf 22 ½ Jahre.
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