Ob in der Schweiz, in Frankreich oder in Dänemark – tausende Deutsche arbeiten in unseren Nachbarländern und sind sogenannte Grenzgänger. Das Besondere daran: Grenzgänger leben in Deutschland, arbeiten aber im Ausland und beziehen dort ihr Einkommen, teilweise auch in einer anderen Währung. Laut dem Schleswig-Holsteinischen Zeitungsverlag arbeiteten im Jahr 2018 knapp 13.000 deutsche Staatsbürger mit Festanstellung in Dänemark. Diese Menschen pendeln täglich über die Grenze, um Ihren Beruf auszuüben. Begrifflich unterscheidet man aber zwischen einem Grenzgänger und einem Grenzpendler. Der Grenzpendler lebt im Gegensatz zum Grenzgänger im Ausland und erzielt und versteuert sein Einkommen zum Großteil in Deutschland.
Aber die Definitionsgenauigkeiten mal beiseite – was ist eigentlich, wenn man als Grenzgänger ein Haus in Deutschland bauen will? Worauf gilt es hier zu achten? Und wie findet man die beste Baufinanzierung für so einen speziellen Fall?
Grenzgänger und Baufinanzierung
Grenzgänger, die in Deutschland nach einer Baufinanzierung suchen, werden oft enttäuscht. Viele Banken vergeben keine Darlehen für Immobilien in Deutschland, wenn man sein Gehalt in Dänemark oder anderen Nachbarländern bekommt. Die Auswahl der Banken, die für so eine Finanzierung in Frage kommen, ist also sehr reduziert. Gründe dafür sind meist Währungsprobleme: In der Regel wird eine Immobilie für Grenzgänger in der heimischen Währung, also in Euro, finanziert. Wenn das Gehalt aber in einer ausländischen Währung gezahlt wird, beispielsweise in dänischen Kronen, können Risiken durch die unterschiedlichen Entwicklungen der jeweiligen Währungen entstehen. Aus diesem Grund haben Grenzgänger oft mit höheren Anforderungen an ihre Kapitaldienstfähigkeit zu kämpfen.
Sollte man den Kredit also besser gleich in der ausländischen Währung abschließen? Eine sinnvolle Lösung ist das auch nicht, da es für Grenzgänger meist in einer ausländischen Währung weniger Finanzierungsmöglichkeiten gibt – die Auswahl der Produkte ist hier stark begrenzt. Es ist zum Beispiel möglich, dass Produkte ausländischer Währungen keine langfristige Zinsbindung anbieten und somit auch keine langfristige Zinssicherheit besteht.
Manche Experten halten die Aufteilung des Kredits auf zwei Währungen für sinnvoll. Eine Kombination aus Darlehen unterschiedlicher Währungen könnte Zinsvorteile mit sich bringen. In Dänemark entsprechen die Zinssätze für Baufinanzierungen allerdings ungefähr den deutschen Zinssätzen, dieser Vorteil ist hier also nicht unbedingt gegeben und Darlehen in dänischen Kronen werden von den deutschen Banken in der Regel nicht für private Kreditnehmer herausgegeben. Der Wechselkurs zwischen dem Euro und der ausländischen Währung ist für die Zeit, die eine Baufinanzierung in den meisten Fällen läuft, nicht vorherzusagen. Er kann sich zum Vor- oder Nachteil für den Kreditnehmern entwickeln. Im konkreten Bezug zur dänischen Krone hat es in den letzten Jahren allerdings durch das recht enge Band wenig Schwankungen gegeben. Naturgemäß ist dies aber für die Zukunft nicht immer in Stein gemeißelt.
Die Wohnimmobilienkreditrichtline – erschwerte Baufinanzierung für Grenzgänger
Im März 2016 wurde die Wohnimmobilienkreditrichtline eingeführt. Diese erschwert das Problem der Baufinanzierung für Grenzgänger weiter. Sie sorgte sogar dafür, dass eine Vielzahl inländischer Banken die Finanzierung von Deutschen mit ausländischem Einkommen überhaupt nicht mehr anbieten. Aber aus welchem Grund?
Banken haben seit der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie die Befürchtung, der dadurch bestehenden Informations- und Anpassungspflicht nicht gerecht werden zu können. Dafür sorgt die Vorschrift in $493 Absatz 4 BGB, die besagt, dass bei der in Euro vereinbarten Baufinanzierung für Grenzgänger, die ihr überwiegendes Einkommen aber in einer ausländischen Währung beziehen, eine Informations- und Anpassungspflicht besteht, wenn es zu Kursabweichungen in einer bestimmten Höhe kommt. Banken wollen den höheren Überwachungsaufwand und verlängerte Bearbeitungszeiten umgehen, die damit möglicherweise verbunden sein könnten. Außerdem befürchten sie, dass erforderliche Maßnahmen, die mit den neuen Pflichten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie einhergehen, versäumt werden könnten.
Zusätzlich räumt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie Kreditnehmern das sogenannte Wandlungsrecht ein. Das Wandlungsrecht erlaubt Verbrauchern, die ein Darlehen in Euro aufnehmen, dieses in ein Darlehen der jeweiligen Landeswährung umzuwandeln. Sie können also zum Beispiel eine Umwandlung Ihres Immobiliendarlehens von Euro in dänische Kronen verlangen, wenn sich das Kursverhältnis um mehr als 20% zu Ihrem Nachteil verändert. Voraussetzung dafür ist natürlich, dass Sie entweder in dem jeweiligen Land leben oder dort zum Zeitpunkt der maßgeblichen Kreditwürdigkeitsprüfung überwiegend Ihr Einkommen beziehen.
Vor allem aufgrund dieses Wandlungsrechtes vergeben deutsche Banken weniger Darlehen an Grenzgänger, die eine Immobilie in Deutschland erwerben wollen. Da sowohl die Informations- und Anpassungspflicht als auch das Wandlungsrecht gesetzlich festgelegt wurden, können sie auch nicht vertraglich ausgeschlossen werden.
Schwieriger, aber nicht unmöglich – mit TGI Finanzpartner
Der Baufinanzierung für Grenzgänger werden viele Steine in den Weg gelegt. Die gute Nachricht ist aber: Sie ist trotzdem nicht unmöglich. TGI Finanzpartner berät schon lange erfolgreich Menschen, die in Deutschland leben, aber im Ausland arbeiten. Wir kennen die Bankenlandschaft in Deutschland und wissen, bei welcher Bank Sie Ihre Finanzierung bekommen können – und zu welchen Konditionen.
Verzweifeln Sie also nicht! Mit unserer jahrelangen Erfahrung und unserem Know-how können wir Ihnen viele Lösungen anbieten, unter anderem in der Zusammenarbeit mit Förderbanken. Die richtige Lösung ist immer abhängig von jedem individuellen Fall. Wir beraten Sie gerne, prüfen Ihre Möglichkeiten und finden für Sie eine Finanzierung, die zu Ihren Vorhaben passt.
